Due diligence imobiliária: muito cuidado ao comprar ou alugar imóveis
A atividade de due diligence ganhou bastante importância em um mundo corporativo cada vez mais dependente de informações atualizadas e confiáveis nos processos decisórios. Significa, em tradução livre e de forma resumida, a realização das devidas diligências na busca por dados e documentos que subsidiem uma correta avaliação dos riscos que envolvam determinada transação. A due diligence imobiliária, portanto, é a aplicação do conceito de diligências prévias ao contexto dos negócios que envolvam imóveis, ou seja, uma espécie de auditoria imobiliária. Uma conduta indispensável não só nas operações de compra e venda, como também no aluguel, já que o uso do imóvel, em muitas situações, exigirá uma série de adaptações e formalidades especiais. Além disso, é preciso estar atento aos imóveis já adquiridos, uma vez que operações como fusões, aquisições, investimentos, aval, fiança, caução, hipoteca, financiamentos ou licitações, entre diversas outras, exigirão documentação em dia e atendimento de todas as formalidades. Negócios que envolvem imóveis normalmente abarcam grandes valores e/ou prazos significativos de contrato. Assim, seja na compra, seja no aluguel, as partes que eventualmente cometam algum equívoco estarão sujeitas a graves consequências financeiras. Justifica-se, por essas características, que a auditoria imobiliária tenha o cuidado de abranger não somente aspectos relacionados ao período anterior ao negócio (diretamente vinculados ao imóvel e a seus proprietários), mas também a aspectos posteriores (relativamente ao uso que se pretende dar a esse imóvel). • confirmar se aqueles que se apresentam como proprietários realmente são proprietários e se possuem poderes para negociar o imóvel; • analisar se toda a documentação (matrícula, planta, projeto, alvarás, certidões, etc) está regular; • inspecionar fisicamente o imóvel em busca de problemas estruturais que desaconselhem o negócio; • buscar por eventuais processos administrativos ou judiciais de natureza cível, trabalhista, criminal, ambiental, entre outros, que possam redundar em medidas expropriatórias como desapropriação, bloqueio, arresto, penhora ou adjudicação; • verificar se pende sobre o imóvel algum tipo de gravame que inviabilize o negócio, tais como tombamento, inalienabilidade, hipoteca, alienação fiduciária, entre outras; e • avaliar se os proprietários pessoas físicas e, no caso das pessoas jurídicas, também os seus sócios, possuem contra si dívidas, judicializadas ou não, que possam conduzi-los à insolvência e, por consequência, implicarem a futura anulação do negócio. • constatar se a natureza da atividade a ser realizada no imóvel demanda obtenção de licenças, alvarás ou autorizações especiais; • investigar sobre a eventual necessidade de reformas ou de adaptações especiais que demandem aporte financeiro significativo; • examinar se a localização, o índice construtivo, o potencial de valorização e o contexto mercadológico, entre outros elementos, recomendam ou não a aquisição para incorporação ou investimento; e • calcular os impostos e demais encargos incidentes sobre a aquisição ou locação, determinando o custo futuro de manutenção. A due diligence imobiliária vai muito além da obtenção de documentos relacionados ao imóvel e de certidões negativas quanto a seus proprietários. Trata-se de atividade complexa e multidisciplinar, que envolve a aplicação de uma série de conceitos jurídicos, econômicos, financeiros e arquitetônicos, dificilmente dominados por uma única pessoa. Uma verdadeira auditoria na qual documentos e informações são colhidos e analisados, produzindo-se conclusões que irão determinar o risco ao qual o adquirente ou locatário estarão expostos na negociação. Nesse sentido, é importante buscar auxílio especializado, para evitar prejuízos na hora de fechar um negócio imobiliário. Além disso, é essencial manter a regularização dos imóveis já adquiridos, evitando-se que impostos, alvarás ou licenças vencidas, entre outros inconvenientes, tragam prejuízos em outras negociações. A PLBrasil Paralegal dispõe de profissionais qualificados e equipes treinadas para fornecer todo o suporte a pessoas físicas e jurídicas, incluindo a realização de due diligence imobiliária. Oferece, também, a seus clientes, através de plataforma própria, um HUB de documentos, onde todos os documentos societários e o histórico ficam concentrados e permanentemente disponíveis, com constante monitoramento de prazos e obrigações. Você está pensando em comprar ou alugar um imóvel? Antes de fechar negócio, faça uma due diligence imobiliária.
Como baixar um protesto?
Conforme definição dada pela lei 9.492/97, protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida. Na prática, consiste no ato de usar um terceiro (cartório de protestos) para cobrar uma dívida que não tenha sido cumprida de forma espontânea pelo devedor ou após cobrança direta pelo credor. As dívidas passíveis de protesto podem decorrer de títulos de crédito (cheques, duplicatas, notas promissórias, letras de câmbio, cédulas de crédito bancário, etc) ou mesmo de contratos inadimplidos. Essa inadimplência gera uma inscrição negativa no cadastro do devedor, inviabilizando a tomada de crédito e o faturamento de compras a prazo, entre outras consequências. Esse cadastro fica disponível para consulta pública e gratuita através da CENPROT (Central Nacional de Protestos). Basta logar-se na plataforma e lançar o CPF ou CNPJ desejado, para obter resposta imediata sobre a existência ou não de protesto quanto à pessoa física ou jurídica objeto da consulta, em todos os cartórios do país que integram o sistema. O ciclo do processo em cartório começa quando o credor procura o órgão, apresentando um título que materialize a dívida e solicitando sua cobrança perante o devedor. Feita a conferência dos requisitos formais do título, o cartório notifica o devedor para que, em um prazo que geralmente é de três dias, providencie o pagamento da dívida. Essa notificação acontece por carta, que pode ser entregue pelos Correios ou por funcionário do cartório. Excepcionalmente, a comunicação é feita por meio remoto (e-mail ou aplicativo de mensagens). E caso o devedor não seja contatado através de seus endereços físicos ou por meios eletrônicos, a notificação acontece através de edital publicado em jornal eletrônico específico. Uma vez notificada e não sendo paga a dívida, o protesto é efetivado. A partir da efetivação, todavia, o caminho para a baixa se torna mais complexo e dispendioso do que aconteceria caso a dívida fosse quitada de imediato. É importante ressaltar que o pagamento das dívidas protestadas não se dá perante o cartório de protestos, sendo necessário efetuar o pagamento diretamente com o credor, obtendo-se uma comprovação formal de pagamento chamada carta de anuência. Esse documento, em síntese, é uma declaração feita pelo credor, informando que aquela dívida levada a protesto foi quitada que contempla uma série de formalidades, tais como o número do título, a identificação das partes, o valor da dívida, entre outras. Faz-se necessário, além disso, investigar junto ao cartório sobre a eventual existência de outras exigências formais, tais como a utilização de modelos pré-formatados ou a autenticação de assinaturas. Caso o devedor não consiga localizar o credor para negociar a quitação da dívida e obter a carta de anuência, é possível solicitar a baixa por meio de ação judicial, em que o Juiz solicitará a criação de uma conta para depósito da dívida e expedirá um ofício que autoriza o cancelamento do protesto. Seja como for, além do pagamento da dívida, será necessário pagar, também, as custas cartoriais. E uma vez cumpridas todas as exigências, há que se aguardar o tempo necessário para que a negativação seja retirada do sistema. A participação em processos licitatórios e a obtenção de crédito junto ao sistema financeiro são dois exemplos concretos nos quais a existência de títulos protestados pode representar um obstáculo para a empresa. É essencial, dessa maneira, que haja um constante monitoramento para que sejam tomadas as devidas providências de quitação da dívida e posterior baixa do protesto com a máxima urgência. Nesse sentido, a PLBrasil Paralegal dispõe de profissionais qualificados e equipes treinadas para fornecer todo o suporte quanto ao tipo de registro necessário à constituição e funcionamento da sua empresa, incluindo o monitoramento e a resolução de problemas relacionados a protesto de títulos. Além disso, oferece a seus clientes, através de plataforma própria, um HUB de documentos, onde todos os documentos societários e o histórico ficam concentrados e permanentemente disponíveis. Está com dificuldade para baixar um protesto? Consulte os nossos especialistas paralegais.
