A atividade de due diligence ganhou bastante importância em um mundo corporativo cada vez mais dependente de informações atualizadas e confiáveis nos processos decisórios. Significa, em tradução livre e de forma resumida, a realização das devidas diligências na busca por dados e documentos que subsidiem uma correta avaliação dos riscos que envolvam determinada transação.

A due diligence imobiliária, portanto, é a aplicação do conceito de diligências prévias ao contexto dos negócios que envolvam imóveis, ou seja, uma espécie de auditoria imobiliária. Uma conduta indispensável não só nas operações de compra e venda, como também no aluguel, já que o uso do imóvel, em muitas situações, exigirá uma série de adaptações e formalidades especiais.

Além disso, é preciso estar atento aos imóveis já adquiridos, uma vez que operações como fusões, aquisições, investimentos, aval, fiança, caução, hipoteca, financiamentos ou licitações, entre diversas outras, exigirão documentação em dia e atendimento de todas as formalidades.

Negócios que envolvem imóveis normalmente abarcam grandes valores e/ou prazos significativos de contrato. Assim, seja na compra, seja no aluguel, as partes que eventualmente cometam algum equívoco estarão sujeitas a graves consequências financeiras.

Justifica-se, por essas características, que a auditoria imobiliária tenha o cuidado de abranger não somente aspectos relacionados ao período anterior ao negócio (diretamente vinculados ao imóvel e a seus proprietários), mas também a aspectos posteriores (relativamente ao uso que se pretende dar a esse imóvel). 

• confirmar se aqueles que se apresentam como proprietários realmente são proprietários e se possuem poderes para negociar o imóvel;

• analisar se toda a documentação (matrícula, planta, projeto, alvarás, certidões, etc) está regular;

• inspecionar fisicamente o imóvel em busca de problemas estruturais que desaconselhem o negócio;

• buscar por eventuais processos administrativos ou judiciais de natureza cível, trabalhista, criminal, ambiental, entre outros, que possam redundar em medidas expropriatórias como desapropriação, bloqueio, arresto, penhora ou adjudicação;

• avaliar se os proprietários pessoas físicas e, no caso das pessoas jurídicas, também os seus sócios, possuem contra si dívidas, judicializadas ou não, que possam conduzi-los à insolvência e, por consequência, implicarem a futura anulação do negócio.

• constatar se a natureza da atividade a ser realizada no imóvel demanda obtenção de licenças, alvarás ou autorizações especiais;

• investigar sobre a eventual necessidade de reformas ou de adaptações especiais que demandem aporte financeiro significativo;

• examinar se a localização, o índice construtivo, o potencial de valorização e o contexto mercadológico, entre outros elementos, recomendam ou não a aquisição para incorporação ou investimento; e

• calcular os impostos e demais encargos incidentes sobre a aquisição ou locação, determinando o custo futuro de manutenção.

A due diligence imobiliária vai muito além da obtenção de documentos relacionados ao imóvel e de certidões negativas quanto a seus proprietários. Trata-se de atividade complexa e multidisciplinar, que envolve a aplicação de uma série de conceitos jurídicos, econômicos, financeiros e arquitetônicos, dificilmente dominados por uma única pessoa. Uma verdadeira auditoria na qual documentos e informações são colhidos e analisados, produzindo-se conclusões que irão determinar o risco ao qual o adquirente ou locatário estarão expostos na negociação.

Nesse sentido, é importante buscar auxílio especializado, para evitar prejuízos na hora de fechar um negócio imobiliário. Além disso, é essencial manter a regularização dos imóveis já adquiridos, evitando-se que impostos, alvarás ou licenças vencidas, entre outros inconvenientes, tragam prejuízos em outras negociações.

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